二胎時代才能保高房價
導(dǎo)讀： 中均資本查詢民政部發(fā)布的《2014年社會服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計公報》及民政部最新發(fā)布顯示：2015年全國1213.4萬對青年男女依法辦理結(jié)婚登記，喜結(jié)連理.全國結(jié)婚登記2015年較2014年的1306萬對，減少近100萬對.
登記結(jié)婚人數(shù)下降高房價支撐基礎(chǔ)塌陷
這是全國結(jié)婚登記人數(shù)首次下降，原因是當(dāng)前適婚人群為80后、90后群體，而我國從上世紀(jì)80時代開始實施計劃生育政策后，80后、90后群體多為獨生子女，導(dǎo)致目前達(dá)到適婚年齡的總?cè)藬?shù)相對減少，所以，結(jié)婚的總?cè)藬?shù)逐年降低.
從圖表中可以發(fā)現(xiàn)，2005年開始結(jié)婚率的紅線一直上升，直到2014年突然下降，表面看只是結(jié)婚人數(shù)少了，卻能反應(yīng)出一個嚴(yán)峻的問題：
沒那么多年輕人結(jié)婚，那么多房子賣給誰去？
眾所周知，現(xiàn)在的高房價支撐基礎(chǔ)，剛需一族的購房原因很大部分是因為作為計劃生育下的獨生子女要結(jié)婚，一家三代集中全家?guī)资甑姆e蓄購買一套可以用作結(jié)婚的新房.一旦年輕人結(jié)婚需求減少，支撐高房價的基礎(chǔ)就會垮塌.
據(jù)悉，目前三四線房地產(chǎn)庫存依然壓力山大，雖然一二線城市地王頻出，只是由于一線城市的虹吸效應(yīng)，將二三四線人口從老家吸引過來.但是這種吸引是有個臨界點的，這個臨界點一是看一線城市的負(fù)擔(dān)程度，二是二三線城市的年輕人口基數(shù).這又涉及到另外一個問題，我國現(xiàn)在有多少兒童？
15歲以下兒童人口減少適婚人口進一步下降
今年1月19日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2015年全年出生人口總數(shù)為1655萬人，比上年減少32萬人.隨著單獨二胎預(yù)冷，我們各省份陸續(xù)公布了全面二胎的開放時間，分別是1月-5月，直到今天六一兒童節(jié)前夕，全國所有省市已全面放開二胎生育.
根據(jù)中均資翻查《2015年中國各省生育率排名》，總和生育率倒數(shù)前五名分別是北京0.70670、上海0.73665、遼寧0.74090、黑龍江0.75140、吉林0.76000.生育率最高的前五名是廣西1.78975、貴州1.74785、新疆1.52885、海南1.51265、安徽1.48155.
2010年的《世界人口數(shù)據(jù)表》顯示：2010年全球平均每個婦女生2.5個孩子，發(fā)達(dá)國家為1.7個，欠發(fā)達(dá)國家為2.7個，最不發(fā)達(dá)國家為4.5個，而扣除中國后的欠發(fā)達(dá)國家為3.1個.中國的總和生育率不到世界平均水平的一半，而且比發(fā)達(dá)國家的平均水平還要低許多. 查詢《中國2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，截止到2015年年末我國有0-15歲兒童人口2.42億，占比總?cè)丝?7.6%.2015年60周歲以上老年人口為2.22億，占比16.1%.
2015年截至的老年人口占比已經(jīng)快要超過兒童，而老人對房子的需求通常比年輕人低得多，何況那么高的房價.
三四線城市房子庫存較高
中國物流與采購聯(lián)合會、國家統(tǒng)計局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心發(fā)布的2016年5月份中國非制造業(yè)商務(wù)活動指數(shù)，雖然今年以來一二線城市的房地產(chǎn)銷售有所升溫，特別是北、上、廣等大城市地王頻出，但難掩三四線城市依然較大的庫存壓力.
在供需疲弱的影響下，房地產(chǎn)業(yè)銷售價格指數(shù)連續(xù)兩個月回落，企業(yè)預(yù)期也有所降溫，業(yè)務(wù)活動預(yù)期指數(shù)維持在51%左右，環(huán)比回落近3個百分點.
自從去年年中開始喊房地產(chǎn)去庫存的措施，而且效果顯著，商品房銷售面積和金額均快速增長，呈量價齊升的態(tài)勢，銷售額2.77萬億元，增長55.9%.
在如此喜人的情況下，來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，盡管熱點城市房價上漲，個別區(qū)域甚至供不應(yīng)求，但大量三、四線城市去庫存壓力依然較大.今年1—4月份，非重點城市商品房待售面積4.55億平方米，比3月末有所減少，但比去年末增加了1233萬平方米.
主要矛盾是：供給還在增加，而需求增速卻根本沒增加，甚至還在下降. 2011年以后，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在三、四線城市拿了大量土地，經(jīng)過幾年的開發(fā)周期，目前已經(jīng)到了陸續(xù)形成實物供給的階段.而有些庫存水平較高的地區(qū)，人口增長卻較為緩慢，產(chǎn)業(yè)吸引力不足，城市基礎(chǔ)設(shè)施相對薄弱，住房需求增長速度處于較低水平. 這就聯(lián)系到文章開頭我們提到的，獨生子女政策效應(yīng)顯現(xiàn)，適婚的年輕人群逐漸減少，而且長大后需要結(jié)婚的15歲以下兒童人口也逐年減少，意味著最剛需的那群購房消費者正變少，而房地產(chǎn)投資卻在增加.
供給和需求永遠(yuǎn)是相輔相成，哪怕投資也不能改變基本原理
范里安的微觀經(jīng)濟學(xué)原理告訴我們，供給和需求永遠(yuǎn)是相輔相成的，投資心態(tài)的存在是因為相信需求會永遠(yuǎn)存在，一旦需求沒有了，供給這方必然會產(chǎn)生垮塌.
而兒童減少，直接導(dǎo)致需求坍塌，只有大力鼓勵生育，鼓勵二胎和多胎，才能保證房產(chǎn)的剛性需求，從而房價不會有斷崖式下跌的一天.
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